[摘要] 2014年不管对开发商还是置业者来说，都是风云变幻的一年。有人说，房价会跌，有人说房价2015年会涨；有人说房子不再好卖，有人说要寻求新思路；还有人问，房地产还适合投资吗；当然也有人说，要改变居住理念了，改善房必定走俏。
2014年不管对开发商还是置业者来说，都是风云变幻的一年。有人说，房价会跌，有人说房价2015年会涨；有人说房子不再好卖，有人说要寻求新思路；还有人问，房地产还适合投资吗；当然也有人说，要改变居住理念了，改善房必定走俏。华商报记者搜集了购房者与卖房者的众生相，捕捉楼市表情，或许会对2015年的楼市走势带来启发。
表情一喜出望外
地铁加速融城刚需族青睐郊区盘
融城1 咸阳市民生活更贴近西安
2013年9月，西安地铁一号线正式开通。西咸一体化更近一步，咸阳人的生活方式、消费习惯、居住观念乃至置业选择颇受影响，咸阳城市发展随之进入一个崭新的“融城”时代。
“以前，从咸阳到钟楼，如遇各种堵车，有时需要三四个。如今地铁开通了，从家出发，坐公交到后围寨，再坐地铁一号线，方便了许多。从后围寨到钟楼只有三十多就到了。”咸阳市民张先生说。华商报记者了解到，自从地铁一号线开通后，59路、副59路这些曾来往西咸的主力交通现在乘客寥寥无几，反而13路、21路等从咸阳市区到后围寨的线路人常常爆满。由此见得咸阳人的生活方式受地铁影响甚深。
融城2 地段价值攀升“地铁盘”走热
除此折射在楼市，在地铁一号线沿线拿地的开发商也呈现争先恐后之势。炒得火的如三桥的华润·二十四城，随后保利等大牌房企随之加入。业内人士分析，地铁一号线的助力，加之大牌房企的抢驻，三桥商圈地段价值火速升温，房价必然走高。
交通便利了，咸阳至西安世纪大道的楼盘自然也成为香饽饽。这个并不成熟的地带，配套曾不尽完善，大型商业也鲜有涉猎。自从地铁一号线开通，以及地铁一号线延伸地段的被热炒，开发商信心满满。或自身建设各种配套设施，如奥林匹克花园社区内建商业建超市，或炒作新概念，如国润城
国润城13000元/平方米3.68分沣东新城世纪大道中段南侧029-33666666精装修，加入社区科技元素，无非发挥优势吸引更多的客群。
融城3 西咸双城生活 在哪买房
家住咸阳秦都区的小李，在西安城西一家企业上班，经常奔波于两城之间。不甚方便的工作生活让其萌生了在世纪大道置业的念头。
“双城生活的人越来越多，尤其以刚需置业的年轻人为主。而年轻人的资金有限，置业压力大。如今，西安一、二号地铁线沿线楼盘扎堆，基本上都是六字头和七字头的楼盘，市中心的八字头的楼盘也不少。而世纪大道的楼盘均价为5000多，更适合刚需族置业。”书香河畔的销售经理王亚乔说。
融城4 郊区盘尚属价格洼地受青睐
世纪大道链接西安和咸阳，无论对于西安还是咸阳人来说，都算得上是“郊区地带”，个别楼盘还归属于沣东新城管理。据了解，在世纪大道二号桥以东的楼盘，购房客群中西安、咸阳人皆有。地铁一号线延伸段修建在即，真正的“地铁盘”以二号桥以东的楼盘为主。
咸阳中华世纪城
咸阳中华世纪城13000元/平方米4.10分中华路十字东南角（中华广场正对面）400-176-0760 转 624658营销总监张洪杰认为，地铁将带来城市配套设施的全面完善，周边资源也将得到重新配置，其中商业配套设施的重建，必将成为。地铁意味着源源不断的人流和资金流，以前的人流一旦转入地下，必将为商家提供大量客源。随着大量公共配套设施的建设，周边住宅的开发，城市外围原本属于劣势的商业配套，将得到很大的改观。与西安市区楼盘比，处于价格洼地的楼盘，自然备受刚需青睐。
表情二 苦中作乐
全年冲刺销量 开发商花样翻新
2014年对于咸阳楼市而言是艰难的一年，上半年销售情况总体表现不佳。然而从下半年9月开始，伴随着楼市利好政策的刺激，销售情况开始有些起色。近期随着年关将至，为了全年冲刺销量，开发商也是奋力一搏，在春节来临前尽可能扩大销售量。
开发商年终活动不断新花样不少
近期咸阳楼市营销上出现了“杀伤力”的手段，开发商铆足了劲以价换量寻求跑货，几乎所有开发商推出的房源量都是慷慨地大手笔推销，以求以快的速度跑货。为了将优惠信息快速传递给消费者，开发商通过各种渠道积极宣传造势，推出的优惠也很实在，甚至令购房者措手不及。例如世城滨江推出了金条的活动，吸引新老购房者。丽彩珠泉新城推出20年物业。还有不少项目，专门针对春节前返乡置业群体，深入车站和机场附近等人流量较大的地区，推出了多种优惠和销售方法，期望达到宣传和销售的目的。业内人士表示，在进入业绩申报的年底，急于完成销售的开发商，纷纷拿出“压箱底”的特惠招数，绞尽脑汁地想出优惠措施拉动销量，自然成为购房者买房的佳时机。许多楼盘为了提升人气、刺激销量，纷纷尝试着改变以往的销售模式，推出多种营销手段，以便缓解当前的不利局面。
活动只是手段销量才是“王道”
年底冲量，这是地产行业显著的特征之一。今年年关甩货促销的浪潮依然高涨，物业费、首付分期、团购有好礼……各式促销手段无所不用其极。在喧哗一片的“大甩卖”声浪中，被吸引到的购房者也是“蠢蠢欲动”。对于购房者来说，在这个开发商需要“冲业绩”的时期，出手买房正当时，能够淘到满意的实惠房也是幸福的事。
“不管是物业还是送金条，都是变相的降价。”双峰锦湖
双峰锦湖13000元/平方米4.02分沣西新城陈阳寨转盘向西300米天都酒店向北50米400-176-0760 转 626774销售经理常东认为，开发商做活动，不仅是保持销售现场的热度，更重要的目的是为了提升销量。毕竟到年底了，每个公司都想冲量，尽快完成年度任务或者超额完成年度任务。
事实上，在这些各式各样活动举办的同时，各个楼盘都推出了不同程度的优惠政策来吸引购房者。“活动只是一种营销方式，促进销量的提升才是主要目的。”常东表示，每到年底开发商抓住各种活动节点，加上较大幅度的优惠折扣，促使更多购房者下单，做年底后的冲刺，是每个开发商’必修功课”。
表情三 慎之又慎
去粗存精房产进入精细化利润时代
经过2014年的“楼市寒冬”，开发商们纷纷勒紧裤腰带过日子。楼市进入白银时代已成大多人的共识。去粗存精，管理精细化、营销精细化、产品精细化等已经是房地产纷纷改良的方向。
地产人跳槽高峰期提前到
“房地产是不是已经不是稳妥的投资了？”现在，不少以前将投资重点放在房地产业的人，频频发出这样的疑问。一些理智型的投资者已经开始重新审视自己手中资金的投资去向，并有意识地调整投资比例了。
据悉，2014年第四季度RMI指数为49.82，环比下降1.26点。该指数已是三连跌。
“往年，春节过后才是地产人跳槽的高峰期，但2014年各大地产公司的人事变动似乎比往年来得更早一些，咸阳也不例外，据我所知从去年11月份开始，咸阳的地产公司有将近一半都面临着人事变动的情况。”一位地产资深人士透露。“这从侧面表明，地产从业者的职场信心已经变得不那么坚定了。但也有不少开发商也是通过管理精细化来改良公司。”
房地产进入精细化利润时代
“接下来两三年时间是市场格局调整的后阶段，地产商将面临一个新的格局，有的可能出局，有的不断发展壮大。产品质量优质、后期管理精细，不少开发商抓住大浪淘沙的机遇使自己企业占领高地。”裕塬地产策划经理马杰说道。
这将是一次残酷的洗牌，也将会有一些企业掉队、被淘汰，这才是真正的考验，而房地产企业在考虑目前短周期的寒冬突围时，更应该思考的是生死存亡问题。“只有定位清晰，才能够更加准确地把握政策方向和市场机会。”紫韵东城
紫韵东城待定3.66分化纤路1号(11路东起点)029-33722222策划经理王佳说道。
尽管不再能轻松地“靠天吃饭，靠地赚钱”，但相关人士强调，在未来的“精细化利润时代”，房地产业在住宅开发领域仍有很多机会。而商业地产如果能在开发之前做好规划和定位，并在后期运营中严格把控，依然拥有带动商圈崛起的机会。
表情四 众志成城
去库存力拼2015年
众所周知，刚刚过去的2014年，房地产经历了深度的调整和不断的洗牌，比如宏观政策频繁调控、土地成本高、市场飘忽不定、利润空间降低。随着国民经济进入新常态，房地产市场会出现什么变化呢？“高库存”、“供需失衡”、“去化滞缓”来表达2015年咸阳楼市众志成城去库存的基调。
做好价值深挖积极营销可行
库存的话题由来已久，有买卖、有供需就会有库存。然而为何到了2015年，这些陈词又被广泛谈及，业内人士也将2015年定调为去库存年，首先2014年楼市进入深度调整期，楼市不容乐观，咸阳也亦是如此。另一方面，受2013年市场行情鼓舞，开发商纷纷在2014年新增供应，这样一来，2014年的市场就出现“供应 增加、去化滞缓”的局面，涨落后出现库存高企。
陕西本朴地产常务副总经理董军荣表示，对于今年的市场，我认为压力会有，但也不必盲目悲观。首先还是从成交数据上看，2014年虽然比2013年下降不少，但与过去几年的平均值基本持平，这说明市场购买力依然强劲，不过是趋稳、趋理性；其次，刚需、刚改主导的市场，购房者对价格的敏感度较高，品牌房企推出的房源如果能以迎合市场的平价入市，顺势热销并不太难，宇宏·健康花城、中宏·丽舍香水湖、中房·阳光美域等销冠项目，便提供了很好的印证。
中房·阳光美域销售副总孙燕表示，中房 阳光美域作为咸阳国企在售项目，深耕多年、持续领跑的楼市，今年的市场，淡市之下，我们在精研产品、深修内功的基础上，会以更加昂扬的姿态主动出击，做好产品升级、规模管控、服务细化，进行积极营销。
众志成城去库存整体楼市可期
2014年是中国楼市的转折之年，一言以蔽之：楼市供应过剩了，只有一线城市和部分二线城市应为能持续吸引新移民，所以房子供不应求。其他绝大多数城市，事实上面临着人口正价缓慢和流失的局面，也加剧了这些城市的供需失衡。
中房·阳光美域营销部经理郝双林分析，从楼市整体形势上看，2014年楼市压力比较大，即受政策宽松的影响，2015年也将延续这一现状，由于各项政策利好，三四线城市可能市场交易会略有提升，但也不容乐观。比如像咸阳之前开发商过大大，仅仅靠政策的影响还是不够，而且咸阳对于整体楼市各项政策反应都很迟缓。在建的面积和客观形成的库存量，开发商想要在短期内摆脱这种投资困境是不太现实的，未来至少还得用4—5年时间来消化库存。近李克强在瑞士达沃斯论坛上，非常罕见的对楼市喊话，强调了“对房地产的刚性需求是长期的“，中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康的发展”。在此前后，从央行到住建部等多个部门都对楼市表态支持。
华商报记者调查发现，从短期内来看，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，咸阳多数开发商“去库存”仍然定位2015市场主旋律，可谓是众志成城去库存。从整体楼市基本面并没有实质性改变；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。
表情五 惊喜连连
遇降准出手更任性
2月4日晚，央行发文从3日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这距离央行去年11月21日宣布次日降息只有75天。不少购房者和业内人士表示，此次降准选在春节前，不仅可以缓解资金流动性压力，对返乡置业者帮助较大，而且不排除今后继续有降准和降息的可能，对购房者和开发商而言利好较大。
政策带动 购房者积极性升高
得知央行准消息之后，返乡置业者李女士坦言，春节前银行也是特别给力，降低按揭贷款的门槛，还意味着购房优惠的幅度还有可能加大，给年前买房的客户确实办了一件大好事，再次坚定了她在春节前买房的决心，而且也改变了她之前购买小户型的观念，所以她和家人还是特别高兴和激动。
不少购房者普遍对此次央行政策调整认可度和支持度较高。咸阳多位银行和房地产界的专业人士也分析，此次央行降准对楼市的利好是既多重又多面。不但会提振开发商的信心，增强他们积极入市，快速消化库存的动力，而且也对购房者的帮助也非常大，提高他们买房的积极性，减少他们继续持币等待观望的心态。
金方圆广场销售主管刘鑫认为，本次央行降准后，不排除还有继续降息的可能，对于资金需求密集型的房地产行业来说，无疑是“久旱逢甘霖”的“及时雨”，对提振开发商与购房者的信心作用不容忽视，让处于淡季之中的咸阳楼市不再冷清。
“当前不少开发商正在抓紧时机搞促销，以便抢抓到更多返乡置业的精准客户，而此次央行降准，更是一次难得的机遇，对刺激观望已久的刚需客户出手作用不小。”刘鑫说，尽管政策落地到咸阳还需一段时间，不过这种好政策的正面影响力不可小觑，之前按揭贷款速度较慢，银行额度较少的历史或将成为过去，购房者将是大的受益者。
利好诸多房企资金压力或缓解
据调查，从去年以来，楼市限购放松、信贷政策松动、公积金门槛降低等利好频传，更有今后降准、降息等多种可预期政策的支撑，房地产市场有望走出低迷不前的境地；开发商如果顺势而为，积极应对，一定程度上将打破之前比较被动的局面，新的转机或将在不久的将来出现。
西安邦居置业有限公司总经理赵普强表示，资金链对房地产行业的考验程度非常强烈，尤其是在现金流运转日趋艰难的当下，现金为王将是大多数开发商推崇的“金科玉律”，然而，近几年是市场形势不容乐观，楼市遇冷有目共睹，资金链压力均成为不少房企难以避免的“瓶颈”。
“降准大的益处就是钱放开了，再次降低开发商融资成本，增加资金流动性，缓解资金链压力，开发商不像之前那样缺钱了，后期开发和运转或将有所保障。”赵普强，一般来说，货币手段是刺激市场需求直接和奏效的工具，信贷政策对楼市的影响可谓是“牵一发而动全身”，降准、降息等利好政策陆续落地，咸阳房地产市场或将迎来较大的改观，楼市“破冰”之日将指日可待。
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