[摘要] 定金、订金、认购金、诚意金，这么多“金”你分得清楚吗？些许差别却差之千里。建筑面积、使用面积、公摊面积、赠送面积，这么多“面积”你知道你家到底有多少面积？集资房风险，入手又需要注意哪些？在投资方面又需要摸清哪些问题？……在买房时，购房者除了拼钱包之外，还必须拼点脑力。
定金、订金、认购金、诚意金，这么多“金”你分得清楚吗？些许差别却差之千里。建筑面积、使用面积、公摊面积、赠送面积，这么多“面积”你知道你家到底有多少面积？集资房风险，入手又需要注意哪些？在投资方面又需要摸清哪些问题？……在买房时，购房者除了拼钱包之外，还必须拼点脑力。吃透这些行业术语，有利于你做出正确的判断和决定。
楼盘认筹阶段，开发商经常会推出交多少抵多少的购房优惠，有些消费者看着实惠往往会先交钱再说，到实际购买时又会出现各种情况不适合购买，这时想要回前面交的钱，开发商一句“定金”不能退，购房者的前期投入就打了水漂。
说是诚意金 有可能是定金
今年7月份，礼泉李先生参加了某楼盘举行的商品房认筹活动，为了享受3000抵30000元的购房优惠，李先生交了3000元诚意金，开发商承诺，8月20日，李先生可以优先选房。
但是，就在选房的前一天，开发商告知李先生，必须重新排队领号。更奇怪的是，在没有接到任何通知的情况下，选房那个面积由初的112平方米涨到115平方米。感觉受到欺骗的李先生决定放弃选房，要求开发商退钱，但开发商以各种理由拒绝退款。
宇宏·健康花城销售经理胡婵娟分析案例表示，“诚意金”只是一种商业概念，是购房者与开发商之间，就商品买卖问题达成初步意向的证明，因此，“诚意金”的形式应该是预付款，遇到此类问题，李先生首先需要确定其交付的是“订金”还是“定金”。虽然只是一字之差，但在法律界定上相差甚远。
陕西德伦律师事务所刘伟博律师表示，《担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。因此“定金”性质是担保款，谁违约谁赔偿。
刘律师还表示，购房者在签订买卖协议、合同时，一定要根据实际情况慎重行事，以书面形式明确属于“订金”还是“定金”，以免自己的合法权益受损。
认购金能否退 签协议时约定好
张先生在外地工作，就委托在咸阳的父母给他看房，恰逢某项目开盘折扣力度有很大，按照父母给报的房屋面积、单价的信息，我有意向买房。因当时活动就一天，父母没有看清合同中的条款，只听销售人员说约4600元/平方米，我以为是折扣前价格和面积，建筑面积约83平方米，还赠送20多平方米，实得104平方米，但未说明这104平方米其实含公摊面积在内，以父母的理解，总价就是拿单价乘以建筑面积，总共就30多万，按照认购协议需要缴纳2万元，因为钱不够，便只缴纳了10000万元认购金。回去之后发现了这些问题，于是经过与开发商沟通，终我们决定申请退回认购金，解除认购协议。
针对这个案例，华商报记者调查了多家楼盘业内人士，他们的解释是这样：“认购”就是购房者表现出买房的诚意，这个诚意需要通过缴纳“认购金”来体现。在缴纳“认购金”后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。所以部分业内人士将“定金”与“认购金”划上了“等号”，但也有部分业内人士说只要不是“定金”其他“三金”都可以退还。
世城滨江
世城滨江14000元/平方米4.23分沣西新城世纪大道1号桥南秦皇路西侧（陈杨寨转盘西北角）400-176-0760 转 644094营销总监王晏军表示，购房者需要谨记的是，“定金”在缴纳之后，是不能退还的。而“订金”“诚意金”在购房者选择放弃购房时，是可以无条件退还给购房者的。但关于“认购金”是否可以退，业内人士也是众说纷纭，但基本都会在缴纳认购金前明确的告知购房者关于认购金的退还问题。但即使是这样，购房者在签订任何条款时都要看清楚，问清楚相关重要问题，多留个心眼。
搞不清公摊 小心面积“缩水”
消费者在购买房产时，会遇到各种专业术语，让购房者“傻傻分不清楚”。建筑面积、使用面积、公摊面积、赠送面积，这么多“面积”，你真的知道你家到底有多少面积？
买房时买的是建筑面积
建筑面积专业的说法是指，住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和，在房屋买卖中开发商就是以建筑面积来计算价格的。购房者购买一套房子的建筑面积，即写在房产证上的产权面积，包括套内使用面积、套内墙体面积和公摊面积。售楼小姐向购房者介绍的一般都是房屋的建筑面积。
而使用面积则是，每户建筑面积减去套内墙体面积再减去每户公摊面积，即为套内使用面积。市民王奇在购房时就没有分清楚建筑面积和使用面积而造成了自己不必要的烦恼。“我当时看了一套90平方米的房子，想着两个卧室面积应该不小，可实际交房后傻了眼，主卧室面积还行，次卧就只能放下一张床，都怪我当时没有搞清楚。”
裕塬·城市风景置业顾问提醒购房者，“使用面积简单地说，就是把你家所有地面全铺上地毯，能铺多少面积的地毯，就是多少的套内使用面积。”售楼小姐向购房者介绍的一般都是房屋的建筑面积，所以，购房者必须问清楚，自己房子的公摊面积有多大。在这有个一般的定律，多层一般在10%左右，高层一般在15%~20%，公寓则更高一般在20%~25%。公摊面积一般包括：建筑内的楼梯电梯间、消防通道，为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用地，外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为公摊面积。
“购房者今后住进房子能够享受到的面积，其实是建筑面积减去公摊面积再减去套内墙体面积之后，你的套内使用面积。在交房时，购房者如担心面积有误差，可以聘请专业的测绘公司对房屋进行测算。”一置业顾问介绍。
赠送面积要写进合同
随着国家政策对建筑的标准和规划设计要求越来越严，今后赠送面积也会越来越少。但是，购房者需要时刻注意的是，赠送面积不是越高越划算。很多楼盘号称的赠送面积，实则是钻了法律的空子，并不能够被房屋管理部门所认可。
李先生前段时间在世纪大道看中一处楼盘，可交房后，他才发现当初置业顾问宣传承诺的赠送花园面积被缩水了。“我当初选择在他们这里买房就是看重了他们当初宣传说的赠送大面积花园，我父母快退休了，想着能养些花花草草，退休生活肯定很惬意。”李先生说。
陕西宇斌诚律师事务所律师张维提醒：因为赠送空间出现购房纠纷的现象，有几个重要条款是购房者常忽视的。
、在期房销售中，现场往往会放置户型图作为销售道具，但值得注意的是，现场的销售道具多数并没有将具体赠送面积标注出来。张维提醒，消费者在购房时，如遇到置业顾问所说赠送大面积花园时，好能让他用标尺画出来，也能留作证据。
第二、在商品房买卖合同补充协议中，对于含赠送空间的房屋往往有这么一条：如果买受人购买的房屋附带有花园的，上述花园的具体位置和大致的形状、范围、面积可由出卖人根据修建地点的具体情况加以确认，买受人不得以花园实际状况与约定不一致而提出任何异议或者要求出卖人赔偿。
张维提醒，购房者看重的花园在交付前实际上是个未知数。好是能将赠送的面积，写进合同附件中。
集资房有风险 入手须慎重
对于很多人来说，集资房并不陌生，而且一般比商品房便宜，一些中低收入家庭会考虑购买。然而集资房与商品房相比存在很大的风险，对于想要入手集资房的消费者来说，搞清集资房的风险因素，是很有必要的。
集资房常有个产权共有人
集资房属经济适用住房范围，是政策性住房，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。
在产权归属方面，如果职工是全额集资，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，可以自由上市交易；如果是部分集资，将来为职工办理的是部分产权，另一部分产权属于集资人（单位）。职工想要转让部分产权的集资房，首先要取得合法的房屋所有权证书，其次，要经过产权共有人（单位）的同意。
多位业内人士表示，单位集资建房按性质来说是一种保障性住房，但是对于已经拥有住房的职工来说，可能显得多余。但由于集资房交易可以获取利润，因此在社会上存在着许多集资房交易的现象。但是集资房并不能与普通的商品房相提并论，它属于福利房，并且产权按出资的比例确定归属。所以集资房的产权有可能并不全权属于个人。
有的集资房不得上市交易
目前市场上出现的一些集资房，是有钱无地的房地产开发商出钱，有地无钱的企事业单位出地联合开发的房地产项目。建成后，开发商一般是将自己分得的那部分房产面向社会出售。
许多获得集资房规划用地的单位将土地转让给一些开发商，以牟取不法利益。但有些开发商并未取得合法的开发手续，所以个人在买卖单位集资房时可能会出现许多纠纷，对买房和卖房来说都会带来一定程度的风险隐患。国家规定，在未履行政府审批手续、补交相应地价款和办理相关国土手续前，这类房是不得作为商品房出售的。
先河国际公馆8696元/平方米[渭城区]先河国际公馆7套在售销售经理体敏娜提醒，如果集资房出售交易的话，必须具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》以上证件齐全是集资房取得房产证的前提条件。
北京市康达（西安）律师事务所王小号律师表示，如果集资房在没有产权证的前提下交易，双方只能签订买卖协议，不能办理过户手续，在遇到拆迁等情况的时候，也就无法保障买方的利益。只有取得全产权房产证的集资房才可以上市交易。
投资商业 先摸清属性及规划
近年来，受限购、限贷等调控政策的影响，越来越多的投资者看好商业投资，入市热情持续升温。业内人士建议，投资商业前需摸清商业属性及规划，规避不必要的麻烦和问题。
区县乡镇进城投资者成中坚
市民王先生坦言，由于楼市大环境不太明朗，购买住宅的盈利空间越来越不突出，自己和家人一直看好商业投资，准备购买一套商铺用来做生意，既可以增值固本，又具有较大的空间。
恒天广场营销总监韩丽颖表示，近年来咸阳市民投资商业的热情升高，主要与咸阳商业地产的快速发展密不可分，随着越来越多的商业地产相继面市，再次扩大了不少投资者的选择空间，从而为这些商业投资者提供了更多的投资机遇，也进一步加快他们出手购买的速度。
韩丽颖分析，商业地产由于具有高性、高稳定性、高抗跌性等特点，正是许多投资者看好的主要原因，不过商业投资总价高、月供多、风险大等问题也不可回避，建议投资者在出手前三思而行。
咸阳多家楼盘营销人员也认为，综合近几年的销售数据来分析，投资商业呈现出逐年增多的态势，特别是咸阳周边区县及乡镇上的进城投资者持续增多，成为咸阳楼市中投资者的中坚力量。
算好回报率再投资
据调查，近年来咸阳商业开发数量逐年增多，但商业投资中出现的问题也不少，引起了较多投资者及业内人士的关注。
阳光·尚苑经适房销售科科长王力建议，广大投资者在购买商业时，好算好基本账，做好成本预算和风险评估，摸清所购买商业的属性和规划，再实地考察和打探，对商业周边的配套、物业保障、潜力进行摸排。
“投资者只有量力而行，根据自身实际情况，摸清自己现在的真实现状，再根据自身现状来制定投资规划，再对自己所购买商业的属性和规划与自身实际进行对比，算好投资回报率。”王力称，商业地产无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿于项目开发、设计、建设、后期运营的每个过程与环节。而商业规划是对项目空间的限定和功能划分进行明确地划分，科学设计，不能按照住宅项目进行简单地设计和划分，必须充分考虑，做足这些“功课”再出手。
资深楼市销售经理华宵也认为，商业项目在实际操作中也存在着不少问题，项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生，加上电商及网络线上、线下等冲击，投资者在出手时必须考虑好这些“突发”问题，好从长计议，多加对比，将投资风险降到低。
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