[摘要] 随着“金三银四”的到来，楼市虽然进入销售旺季，但市场竞争依然激烈，不少房企绝招频出，使出各种营销策略吸引客户，突围市场，以期在这个旺季有所斩获。
县区拓客、圈层营销寻找新客源
目前，整个房地产市场竞争激烈，房产开发也日趋成熟，竞争激励的市场环境也迫使客户的减少。在此大趋势下，“周边拓客”作为扩大销售面，不止将客群放在市中心，区县市场已经成为咸阳多数开发商的必争之地，“圈层营销”作为定向性强、精准度高的拓客手段也被众多开发商企业所重视。
从主城区转向区县寻找新客源
在房地产营销中，“客户资源”是决定销售业绩的关键因素之一。楼盘投入的营销费用，终是为了吸引客户上门并成交。部分楼盘遇到的大问题就是有效客户太少、上门量不足，导致成交量下降或放缓。从今年3月的市场现状来看，房企不断举行营销活动并打折让利，但“客户资源”的匮乏也是导致销售放缓的因素之一。
鑫苑·又一程策划经理王彩霞表示，为了吸引购房者的注意，培养更多新客源，开发商们费心费力，各种创意营销层出不穷，跨界营销接力上演。为拓宽客户渠道，老带新、全民经纪人等多渠道拓客并行，而除此之外，近年来，房企更是打起了体验牌，越来越精致的沙盘，实景样板区等率先亮相。为打动购房者，但更多的开发商选择在这个时候实行“走出去”战略，主动出击，到区县目标客源集中的区域“开疆辟源”。
华城国际广场销售总监刘东升说：楼市客源的匮乏已经不是一两家项目的问题，为扩大新客源开发商也是招募行销公司驻县设立沙盘对项目产品进行展示和宣传。近两年来，从主城区转向县区的战略效果也得到了印证。
“圈层营销”为营销效率提供突破口
“圈层营销”的真谛在于点对点的精细化打击，我们往往以职业特征和明晰的兴趣爱好来细分圈层，例如金融类、汽车类、商户类等，无可非议，我们必须有区别差异化的为每一类客户定制活动。现在“圈层营销”的含义外延正在扩展开来，“圈层营销”也将是房地产营销从粗放型向精细化的转变。陕西省房地产研究会会长王圣学表示，当“圈层”这个概念出现的时候，为营销的效率提供了一个突破口。“圈层营销”其目的很明确，一是品牌信息的有效传递和客户面的扩展；二是借助口碑使得品牌认知度更趋于一致；三是作为一种客户维系手段促进客户长期多次购买。在地产营销中，圈层营销也更多的与奢华、时尚的项目价值要素挂钩，而不是与风潮、产品性价比挂钩。
很多营销方法都只把重心放在了宣扬产品的优点上，营销对象面广却散乱，效率低。“圈层营销”的脱颖而出，却是因其是经过实践检验的有效营销方式，是集众多营销方法提炼出的精华所在。“圈层营销”注重购买人群体的共性特征，营销效果已为开发商所认可，主流媒体也整合资源举办各种圈层营销的活动，例如有婚房主题、地铁主题、教师主题等的营销活动效果也很不错。
业内人士也纷纷表示，对于不同的楼盘而言，各类不同的圈层人群也就成为不同项目的目标客户，因而各圈层客户的特征、生活形态、消费需求直接影响到项目的定位成败，所以我们往往跟开发商强调，产品定位之前应充分调研分析目标圈层客户的需求。“圈层营销”对整合资源能力的要求极高，特别是高端项目，只有手段和资源更丰富，其效果才会更长久，达到圈层扩容、升级，积累更多的忠诚客户，项目形成良好的口碑效应，从而在业绩上有所突破。
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